这几年，身边不管是已经买了房的，还是正准备买房的，聊起房价，全是一肚子的感慨和无奈。从2022年开始，国内的房价就彻底拐进了下跌的通道，先是二三线城市率先扛不住，房价一路阴跌不止，后来连之前被称为“硬通货”的一线城市，也没能守住阵地，加入了下跌的队伍。短短几年时间，全国平均房价跌幅就超过了30%，多少人手里的房子，眼睁睁看着市值大幅缩水，心里别提多难受了。
从目前的走势来看，房价下跌的趋势还在继续，未来几年的房价大局，其实已经基本明朗了。和房价持续下跌同步的，是全国各地的救市政策，已经一步步步入了“深水区”。最开始，还只是二三线城市全面放开限购、银行接连下调房贷利率和首付比例，各种利好政策一个接一个地出，可依旧没能止住房价的跌势。到了2026年春节之后，连一直政策收紧的上海，都抢先拿出了“沪七条”，直接把非户籍人口买房的社保要求，从3年降到了1年。
按照这个趋势，未来其他一线城市大概率也会逐步放开限购政策。可大家心里都清楚，要是连一线城市全面放开限购之后，房价还是继续往下跌，那对整个房地产市场的信心打击，将会是非常大的。
现在所有人最关心的问题也来了：现在市值200万的房产，到了2030年，到底还能值多少钱？今天我就不绕弯子，结合市场走势和真实数据，跟大家把这个问题聊透，再说说哪些房子现在必须赶紧出手。
01 200万的房子2030年值多少？主流预判和现实真相
关于这个问题，国内不少学者都给出了自己的判断，主流的观点是这样的：现在市值200万的房产，如果是在一线城市，到2030年大概率会有10?5%的小幅上涨，届时市值大概在220万到230万之间；而如果是三四线城市的房产，到2030年大概率会有30?0%的跌幅，届时市值就只剩下120万到140万了。
给出这个判断的理由也很简单：大家觉得一线城市的房价已经止跌回稳了，未来还有人口流入和资源支撑，还有一定的上涨空间；而二三线城市房价跌势明显，还处在长期阴跌的趋势里，未来还会继续缩水。
但我必须跟大家说句实在话，这个预判其实太过乐观了。一线城市所谓的“止跌回稳”，主要靠的是逐步放开限购的利好政策托着，可一旦这波利好的效应过去，房价大概率还是会回到下跌通道里。按照我的判断，就算是一线城市，现在市值200万的房子，到了2030年，大概率也只值120万左右，核心原因有3个，每一个都特别现实。
第一，一线城市的房价收入比依然在40以上，这意味着房价里的泡沫依旧实实在在地存在着。40倍的房价收入比是什么概念？就是一个普通家庭，不吃不喝40年才能买得起一套房，这显然是不合理的，未来房价向合理区间回归，是必然的趋势，谁也拦不住。
第二，现在一线城市居民的收入增长速度明显放缓，很多行业甚至出现了收入下降的情况，大家对未来的收入预期也变得格外谨慎。连收入都没有了持续上涨的支撑，居高不下的房价，自然也就成了无根之木，根本撑不住。
第三，很多人都觉得一线城市的房子只涨不跌，可现实是，这几年就算是一线城市，很多小区的房价跌幅都达到了20?0%，以前闭着眼睛买房都能赚钱的时代，早就一去不复返了。房子一旦失去了赚钱效应，投资客就会纷纷离场，光靠刚需群体，根本撑不起高房价，房价下跌的趋势，根本不可能轻易逆转。
再说说大家最关心的二三线城市，未来房价大概率还是会继续下跌，但跌幅会比之前明显放缓。现在市值200万的房产，到2030年大概率会跌到140万-160万之间。之所以说跌幅会放缓，是因为前些年二三线城市的房价已经跌得够狠了，尤其是环京楼市，房价跌幅甚至超过了60%，房价里的泡沫已经被挤去了大半，未来继续下跌的空间自然就相对有限了。
但大家也要警惕，很多二三线城市，能给年轻人提供的就业机会非常有限，人口常年处于流出大于流入的状态，未来几年，这些城市的二手房挂牌量会出现激增，最终会陷入“有价无市”的尴尬境地——就算你愿意降价卖，也根本找不到接盘的人，这比房价下跌更让人头疼。
02 警惕！这3类房子赶紧出手，2030年不仅贬值还卖不掉
面对房价持续下跌的大趋势，业内人士也反复提醒大家，手里有下面这3类房子的，一定要尽快出手。别等到2030年，到时候就不仅仅是房子市值大幅缩水的问题了，更大概率会彻底砸在手里，陷入“有价无市”的困境，想卖都卖不掉。
第一种：城市偏远郊区的房子
房价一旦进入下跌通道，缩水最快、最不抗跌的，就是城市偏远郊区的房子，没有之一。很多人当初买郊区的房子，就是图它价格便宜，觉得就算主城区房价跌，郊区的房价基数低，也跌不到哪去，可现实恰恰相反。
郊区的房子，最大的问题就是配套跟不上。周边的交通、医院、学校、超市这些生活必需的配套设施，要么不完善，要么干脆没有，平时买个菜、看个病都要跑老远，生活起来特别不方便。再加上城市郊区的新房供应量特别大，买的人基本都是当地的刚需，外来人口根本不会去郊区买房，“供远大于求”的情况特别突出。
房价上涨的时候，郊区的房子涨得最慢；可房价一跌，它跌得比谁都快，到最后不仅市值大幅缩水，连想出手变现都特别难。所以如果你手里有这类偏远郊区的房子，一定要趁着现在还有人接盘，尽快出手。
第二种：市中心区域的“老破小”
在以前房价上涨的年代，市中心的老破小可是香饽饽，大家都冲着它的地段、学区和成熟配套买，觉得它抗跌又保值。可现在房价进入下跌通道，大家才发现，市中心的老破小，其实是最不抗跌的。
不可否认，老破小有地段和配套的优势，可如果房龄超过了20-30年，它的短板就会彻底暴露出来：房型设计老旧，采光通风差，小区没有物业，环境脏乱差，各种设施老化严重，连个电梯都没有，年轻人根本不愿意买，只有少数冲着学区的家长会考虑。
就拿上海来说，2021年房价最高峰的时候，市中心很多老破小的单价能卖到9万多一平米，可现在已经跌到了5-6万/平米，短短几年时间，跌幅就超过了30%，比很多郊区的房子跌得都狠。尤其是未来学区政策一旦调整，老破小最后的卖点也没了，到时候只会跌得更惨，想卖都卖不掉。
第三种：高层住宅的房子
很多人可能没想到，现在随处可见的高层住宅，未来也会成为烫手山芋，不仅房价会持续下跌，还会越来越难卖出去。
首先，高层住宅的得房率特别低，买一套100平米的房子，公摊面积就要占掉20多平米，实际使用面积只有70多平米，从性价比来看，远远不如多层住宅。其次，高层住宅上下楼全靠电梯，早晚高峰等电梯要等半天，一旦遇到电梯故障、停电，出行就成了大麻烦，居住体验其实并不好。
最关键的是，高层住宅几十年之后，拆迁的可能性几乎为零。因为楼层高、住户多，拆迁成本高得离谱，没有开发商愿意接盘。而房龄老了之后，电梯、水管、电路各种设施都会老化，维护成本特别高，最后只能小修小补维持基本运行，时间久了，就会慢慢沦为没人愿意住的“贫民窟”，别说保值了，能顺利卖出去都难。
03 面对房价下跌，给普通人几句掏心窝子的实在话
聊到这里，相信大家对未来的房价走势，还有手里的房子该怎么处理，心里已经有了谱。最后，我再跟大家说几句掏心窝子的实在话，都是过来人的经验，希望能帮到大家。
首先，如果你是真正的刚需自住，买房是为了结婚、孩子上学，有合适的房源、合适的价格，也能承担得起房贷，那该买还是可以买。毕竟房子对你来说，最核心的是居住属性，不用过分纠结短期的房价涨跌，只要选对地段、选对配套，避开上面说的3类坑房，就不会出大问题。
其次，如果你是抱着投资的心态想买房，那我劝你趁早打消这个念头。以前闭着眼睛买房都能赚钱的时代，早就彻底结束了，现在买房投资，不仅赚不到钱，大概率还会亏掉本金，甚至砸在手里卖不掉，最后连房贷都还不上，得不偿失。
最后，如果你手里现在就握着上面说的3类房子，尤其是投资性的房产，一定要趁着现在市场还有流动性，尽快出手。别总想着等房价反弹再卖，按照现在的趋势，未来这些房子只会越来越不值钱，越来越难出手，越等只会越被动。
说到底，房子最终的本质，还是用来住的，不是用来炒的。未来的房地产市场，会越来越回归居住属性，那些没有配套、没有人口支撑、没有居住价值的房子，只会越来越不值钱。对于我们普通人来说，看清趋势，避开坑，守住自己的钱袋子，比什么都重要。
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